（一） 桐城市物业专项维修资金管理暂行办法 第 一 章 总 则 第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据国家《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于本市行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。 本暂行办法所称物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。 第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本暂行办法规定交存物业专项维修资金。 前款住宅物业，属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。 第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 第五条 市住建局负责指导、监督本市行政区域内物业专项维修资金的管理工作。 市房地产管理局负责具体实施物业专项维修资金的管理工作。 市财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。 第 二 章 交 存 第六条 首次物业专项维修资金由业主以购房款总额为基数，分别按照下列比例交存： （一）未配备电梯的，按照1%的比例交存； （二）配备电梯的，按照2%的比例交存。 第七条 业主应当在办理房屋所有权证前，将首次物业专项维修资金存入市房地产管理局委托银行开设的物业专项维修资金专户。 未按前款规定交存首次物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人，市房地产管理局不予办理物业权属登记。 第八条 物业专项维修资金专户管理银行收取物业专项维修资金，应当向交存人出具安徽省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。 第九条 一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存额的30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金帐户内的存储余额。 物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。 第十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。 第 三 章 管 理 第十一条 业主交存的物业专项维修资金，由市房地产管理局代管。 市房地产管理局应当通过招标选择商业银行，作为本市行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开设物业专项维修资金专户。 开设物业专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设立帐户，并按幢、按户房屋门牌号设置分户明细帐目；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立帐户，并按户房屋门牌号设置分户明细帐目。 物业专项维修资金应当自存入专户之日起记帐到户，结息到户。 第十二条 业主大会成立后，业主委员会应当到市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。 业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。 第十三条 业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金，物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户；未结清物业专项维修资金的，市房地产管理局不予办理物业转让手续。 物业因拆迁或者其他原因灭失的，市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当将业主交存的物业专项维修资金帐面余额返还业主。 第 四 章 使 用 第十四条 物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。 第十五条 物业专项维修资金的使用范围包括： ㈠物业共用部位维修工程 1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的； 2、户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的； 3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的； 4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的； 5、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。 ㈡物业共用设施设备维修、更新、改造工程 1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的； 2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的； 3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的； 4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的； 5、二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的； 6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的； 7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。 第十六条 物业管理的下列费用，按照以下规定承担，不得从物业专项维修资金中列支： ㈠物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出； ㈡物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担； ㈢物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、宽带网络、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担； ㈣物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 第十七条 使用物业专项维修资金应当遵循下列程序： ㈠实施物业管理已经成立业主大会的，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 ㈡实施物业管理尚未成立业主大会的，由物业服务企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 ㈢未实施物业管理的，由该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。 物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。 第十八条 发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业服务企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案，经市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室审核后，预先从物业专项维修资金中拨付，再按照本暂行办法第十七条规定程序补办有关手续。 第十九条 物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未出售物业的，建设单位应当按照未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 第二十条 物业维修和更新、改造费用按照下列规定列支： ㈠用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支； ㈡用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从相关业主交存的物业专项维修资金中列支。 第二十一条 使用物业专项维修资金，应当向市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室提供下列材料： ㈠物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目的材料； ㈡物业专项维修资金使用计划； ㈢业主大会或者相关业主出具的书面确认证明； ㈣物业专项维修资金列支范围的业主名册； ㈤业主委员会、物业服务企业或者居民委员会出具的相关证明材料。 市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当自接到前款规定的材料之日起2日内进行核实，符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知物业专项维修资金专户管理银行办理支付手续。 第二十二条 使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。 第 五 章 监 督 第二十三条 市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当建立物业专项维修资金记录和查询系统，记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。 第二十四条 市房地产管理局物业专项维修资金管理办公室应当通过业主委员会、物业服务企业或者居民委员会每年向业主公布物业专项维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。 业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向市房地产管理局申请重新复核。业主委员会和市房地产管理局应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。 第二十五条 市房地产管理局及其物业专项维修资金管理办公室应当接受审计部门对物业专项维修资金的审计监督。 第二十六条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算，应当符合财政部门的规定。 市财政局应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。 第二十七条 物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合市人民政府财政主管部门的规定，并接受其监督。 第 六 章 法律责任 第二十八条 开发建设单位未按本暂行办法第十九条规定分摊维修和更新、改造费用的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。 第二十九条 违反本暂行办法规定，挪用物业专项维修资金的，由市房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第三十条 违反本暂行办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。 第三十一条 有关主管部门及物业专项维修资金管理办公室违反本暂行办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： ㈠减免业主应当交存的物业专项维修资金的； ㈡不按照规定收取、管理物业专项维修资金的； ㈢挪用物业专项维修资金的； ㈣不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的； ㈤有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。 第 七 章 附 则 第三十二条 公有住房出售后物业专项维修资金的交存、使用和管理办法，由市人民政府另行制定。 第三十三条 本暂行办法施行前，没有交存物业专项维修资金的，应当按照本暂行办法规定的标准补交，补交物业专项维修资金的使用和管理，参照本暂行办法执行。 第三十四条 本暂行办法所称物业公用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本暂行办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 第三十五条 本暂行办法自发文之日起施行。
（二） 房屋维修基金 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 中国的房屋维修金制度始于1998年，2004年，房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的"按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交"。按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。 房屋维修基金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做房屋维修基金，后改为商品房公共维修基金，2007年，根据当时建设部和财政部联合发布的165号令，最终为【住宅专项维修资金】。 （三）缴纳问题 房屋维修基金比例缴纳如何? 根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》[1] 的规定: 1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。 2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金: (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 （四） 使用条件 什么情况下可以使用房屋维修基金? 房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。 房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。 房屋维修金的启用 2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，《办法》规定，若要支出维修基金，需遵循"双2/3特别多数原则"，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。 根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。[2] （五） 案例 已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房，如何处理? 举例说明:2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。 那么，对于这笔费用王女士应不应该支付给业主呢?"我爱我家"专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法: (1)房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。 (2)买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。 (3)买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70-(2005-2000)〕/70*6000即5580元的房屋维修基金。(注:一般房屋产权年限为70年。) (4)房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。 部分未缴纳过房屋维修基金公房，该如何处理? (1)已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。(2)另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。 应用范围 建设部的管理办法规定:维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 （六） 资金管理单位 房屋维修基金由谁管理? 按照建设部、财政部联合出台165号令《住宅专项维修资金管理办法》[1] 规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。 使用率 来自武汉市房管局的数据显示，武汉市从2000年起开始征收房屋公共维修基金，个人缴纳比例为房款的2%，截至2012年7月31日，包含利息在内已累计交存65.12亿元，但市民共计申请使用了7748万元，使用率仅1.19%。[2] 根据广州等地的住建局数据显示，截至2013年7月，广州市缴存住宅专项维修资金总额104. 8亿元，累计使用1. 03亿元，使用率为0.98%;截至2012年12月，深圳市归集到的住宅专项维修资金总额约83亿元，使用了8. 23亿元，使用率为9.9%。[2] 截至2013年底，佛山全市专项维修资金共67.65亿，过去10年，五区仅支出0.3亿元，资金使用率为0.4%。[2] |
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